I compiti dell’amministratore condominiale nel corso del mandato

Nel corso del mandato, l’amministratore condominiale deve eseguire determinati compiti e doveri riguardanti la convocazione dell’assemblea, la disciplina delle parti condominiali, la gestione finanziaria, l’azione contro i morosi, la tutela del regolamento di condominio, gli adempimenti fiscali e i registri condominiali.

Convocazione dell’assemblea

E’ obbligo dell’amministratore condominiale convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere.

Entro 180 giorni dalla chiusura della gestione, l’assemblea deve essere convocata.

Essa rappresenta l’organo deliberativo del condominio e nella piccola “democrazia” dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.

Disciplina delle parti condominiali

L’amministratore condominiale è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e l’utilizzo dei servizi nell’interesse comune, in questo senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare.

Anche in questo caso il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea: lo stesso articolo di legge (1133 c.c.) stabilisce che contro i provvedimento dell’amministratore condominiale è possibile sia il ricorso all’assemblea dei condomini, che all’autorità giudiziaria.

Ciò significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.

Gestione finanziaria

L’amministratore condominiale deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti in un apposito conto corrente condominiale.

Dopo la riforma 220/2012, costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.

Azione contro i morosi

L’amministratore condominiale è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito.

L’amministratore inadempiente può essere citato per danni al condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale.

Tutela del regolamento di condominio

L’amministratore condominiale è responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante.

Adempimenti fiscali

Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata all’inizio dell’anno e dalla certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta che va presentata a metà anno.

Il condominio, essendo sostituto d’imposta, spetta all’amministratore condominiale versare le somme relative con l’apposito modulo F24.

Inoltre egli è responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere.

Registri condominiali

L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.

Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

  1. Il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari;
  2. Il registro dei  verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio;
  3. Il registro di nomina e revoca degli amministratori;
  4. Il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

A richiesta del singolo condomino, l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso.

Alberto Ferrari è l’amministratore condominiale di riferimento nel territorio di Rovigo, con la sua esperienza nella gestione di più di 100 condomini, sa come affrontare e gestire ogni esigenza con cura e professionalità.

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