Condominio senza amministratore condominiale: cosa fare?
Come afferma l’articolo 1129 del Codice Civile: “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore sarà fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Questo testo sostituisce il vecchio che così disponeva: “quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore….”
La nomina di un amministratore condominiale perciò è obbligatoria soltanto quando siamo in presenza di almeno nove condomini. In casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore.
I condomini senza amministratore come fanno a gestirsi?
Alla luce di questa nuova riforma, come faranno i condomini con meno di otto condomini a gestirsi?
In questi casi senza amministratore, sarà necessario individuare una figura di facenti funzioni che si occupi della gestione del fabbricato.
Questo mandatario dei condomini, avrà la funzione di:
- Saldare i fornitori
- Incassare le quote
- Rendicontare le spese
Il condominio è sostituto d’imposta
Dal 1 gennaio 1998, tutti i condomini, sono solo quelli superiori ad otto condomini, sono ritenuti sostituti d’imposta: vi è quindi l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.
Il condominio, dovrà operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà:
- Applicare le ritenute sui compensi erogati ai dipendenti condominiali;
- Applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio;
- Tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali;
- Quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate;
- Versare le ritenute trattenute, a modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento oppure entro il 30 giugno e 20 dicembre di ogni anno;
- Rilasciare e inviare ogni anni, la certificazione unica riferita ai redditi corrisposti nell’anno precedente;
- Ogni anno, presentare la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta;
- Limitare l’utilizzo del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4%.
Un “amministratore” deve esserci sempre
Secondo la legge 11 dicembre del 2012 numero 220, pur in mancanza di un amministratore condominiale con meno di 9 persone, è imposta la presenza di un referente, ovvero una persona che faccia le veci di un amministratore.
L’art. 9 della legge n. 220 infatti, così recita:
“In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
Avere una figura di riferimento come quella dell’amministratore infatti, è essenziale per dare voce agli inquilini e capire sia le esigenze dei singoli sia le priorità della comunità intera.
Proprio per questo motivo, ogni decisione deve essere discussa alle riunioni di condominio e sottoposta a verbalizzazione oltre che all’eventuale approvazione o bocciatura.
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