Le tabelle millesimali del condominio minimo

Le tabelle millesimali del condominio minimo

La domanda è questa: nel condominio minimo vengono applicate le norme sulle tabelle millesimali? per condominio minimo ovviamente intendiamo la presenza di parti comuni e di più proprietari, anche se sono solo due.

Da tempo la giurisprudenza ha affermato che le norme riguardo al condominio complesso, ossia quelle previste dagli artt. 1117 e ss. c.c., si applicano anche ai condomini minimi.

Comunione e spese del condominio minimo

Ai fini del riparto delle spese e della comunione, le quote si presumono uguali per cui le spese si ripartiscono in parti uguali, per il condominio invece le spese vengono ripartite a seconda del valore della proprietà o dell’uso che ognuno può farne.

Inoltre, mentre nella comunione è previsto che “il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso” (v. art. 1110 c.c.), nel condominio i margini sono più limitati: infatti, è previsto che “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente” (art. 1134 c.c.).

L’approvazione delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono strumenti con duplice funzione:

• Permettono di regolare il funzionamento dell’assemblea si fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge;
• Permettono la ripartizione delle spese.

In sostanza, le tabelle millesimali non fanno altro che mettere in luce dei rapporti di valore che già esistono al momento della costituzione del condominio.

Nella loro approvazione i condòmini non compiono nessun atto dispositivo del proprio diritto ma soltanto un atto di gestione delle cose comuni. Basta quindi la maggioranza.

Le tabelle millesimali del condominio minimo

E’ stato affermato che le tabelle millesimali sono obbligatorie anche per i condomini minimi.

In caso di assenza di tabelle millesimali, salvo un diverso accordo tra le parti, i condomini potranno anche rivolgersi al tribunale competente per chiedere la formazione giudiziale delle medesime.

Nulla vieta agli interessati la possibilità di modificare i criteri di ripartizione a favore del più applicato criterio della divisione in parti uguali.

E’ sempre utile che gli accordi modificativi dei criteri legali siano adottati in forma scritta e sottoscritta da entrambe le parti.

Se andiamo indietro nel tempo, una sentenza che si è distinta per quest’affermazione è quella trasmessa dal Tribunale di Trapani il 28 febbraio 2018 in cui si affermò che anche nel condominio minimo le tabelle millesimali possono rilevare dei valori differenti dalla metà, giustificando quindi una diversa ripartizione delle spese.

Vi segnaliamo una sentenza recente della Corte di Cassazione n. 9280/2018. In questa sentenza è stato affermato che “nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento.”

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